אם תכניסו כל עסקה כיום למשוואות הרגילות תגלו שלא משתלם לקבלן לבנות.
קבוצות הרכישה הופכות את כל החוקים ואין ספק שהן משתלמות ביותר ובשנים הקרובות הן רק ילכו ויגדלו לדעתינו מדובר בהזדמנויות מופלאות שאינן ללא סכנה, אך עד שיהיו שינויים בחוק או שרוח הקהל תשתנה מדובר רשמית בטרנד של השנים הבאות…
איך זה מתבצע ראשית כל השם קבוצה, כלומר אנשים מאותו הכפר, אנשים שמכירים או שמתאימים זה לזה בהומוגניות שלהם, בסטטוס או ברצונות, לרוב מדובר בקבוצה אינטימית שמתקשרת באיכות גבוהה יותר ומחוברת יותר מאנשים שהגיעו כל אחד בנפרד לקבלן ולרוב לא מכירים או רואים אחד את רעהו. אכן כך היה המצב כיום אנו עדים לתופעה של קבוצות רכישה גדולות ומגוונות שרוכשות בקבוצה כדי לנצל את כוח הקבוצה או את ההקלות שבאות מביצוע יחדיו. הקסם מגיע מצדדים רבים אצל חלק מהיכולת לקבל מחיר טוב יותר, אצל חלק היכולת להשפיע על הצורה והמהות, אצל חלק היכולת לבחור את הדירה, את העיצוב את סוג הקרקע או הקבלן הקבוצה אינה תלויה באיש, לא בקבלן שיבחר לעצב ולייצר ולהחליט כמה רווח הוא יעשה ללא תלות ברשות מס כלשהי, התלות היא של האנשים ששוים בכוחם והשפעתם על הקבוצה.
אין ספק שזה הוגן ומקסים. בייחוד לישראלים שלא אוהבים את התלות הקבוצה מחליטה איזה קרקע, ביניין ומקום מתאים לה, מי בקבוצה יכנס ומי לא, איזה קבלן יוכל להציע הצעות ואיזה קבלן יזכה לבנות את הפרוייקט. ומולו כיצד תתקיים ההתנהלות. הקבלן שלרוב הוא המוח המתכנן, הממן והמבצע. הופך להיות עוד עובד שכיר של הקבוצה. הקבוצה היא שמשיגה את היתרי הבנייה, משלמת את אגרות הבנייה, מתמודדת מול העירייה ומחלקת את הדירות בין חלקי הקבוצה. כיום ישנן שתי שיטות לביצוע קבוצת רכישה: השיטה הראשונה מכונה "שיטת ב.ס.ר" בשיטה זו יש מהנדס, אדריכל ועו"ד שמלווה את הפרויקט משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד הכניסה לדירה. המקצוען שמלווה ומנהל בוחר את הקבלן ומתכנן את הדירות לפי רצון הרוכשים ומפקח על הבנייה בתמורה לתשלום דמי ניהול ממוצעים של עד 10% ממחיר העסקה. הבעיה רשויות המס לא אוהבות את הגורם המקצועי שמזכיר יזם ועוד יותר הם לא אוהבות את ההפסד מקבוצות רכישה בא מדובר בחסכון עצום כי בעצם לא משלמים מיסים למדינה כי מוציעים את היזם שהיא מעביר למדינה את האחוזים מהרווח שלו מכל דירה שמכר, כאן מדובר לרוב בדירות שמקבלות פטור ממיסים. רשויות המס פוקחות עיניים ומאיימות לדרוש מיסים. השיטה הנוספת משווק לקבוצה קרקע שמצא או בניין מוכר לכל אחד מהקבוצה חלק יחסי בשטח או בביניין ועוזב את הקבוצה להמשיך בלעדיו ברשות עצמן, הקבוצה בוחרת קבלן מבצע ומנהלת את הבנייה עד סיום הפרוייקט. הקבוצה ממנה ועד וחותמים חוזה אחד מול כולם וכולם מול אחד להסכם קוראים "הסכם שיתוף". הוא מאפשר להבין את החלוקה ודואג שכל אחד ימצא את מקומו.
מנהל פרוייקט כזה מסתפק ב 7% ולא 10% של מנהל מקצועי. אותו ועד בוחר את הקבלן ומעביר לו כספים לפי ההתקדמות בבנייה. זאת לאחר ששילמו על הקרקע. אין ספק שאחד הקשיים הגדולים הוא מי יקבל איזו דירה ואיזה כיוון ומה היתרון, חלק מההחלטות האלה הוא סובייקטיבי ורגשי וחשוב מאוד לשמור על תחושת הנצחון אצל כל חבר בקבוצה. אחת השיטות שיטת ההגרלה, או הראשון מגיע הראשון לבחור, או ראשית בחירת קטגוריה כל אלו שרוצים שלושה חדרים, או כל אלו שמעוניינים בארבעה חדרים ואז מגרילים איזו דירה הולכת למי ובאיזה מיקום בביניין ואחר כך
אפשר לייצר תקנון שמליט איך מחליטים ולרוב בהחלטת הרוב קובעים הכול ועד כמה מפואר ומושקע תהיה הדירה בסוף.
אז כמה נחסוך בקבוצת השקעה? יש אומרים שאפשר לחסוך אפילו 20% פחות מאשר מרכישה מקבלן. אבל כמובן החסכון תלוי בפרוייקט ותלוי בקבוצה. אין את היזם שמנסה למקסם את הרווח היזמי על חשבון הלקוח או איכות הבנייה. אין את עלות הפרסום, השיווק, התיווך, אין עלויות
מס, אין מס על הדירה אלא רק על הקרקע והביניין ואין את המס על הרווח של הקבלן, כל עלויות הבנייה והאגרות וכמובן אין מע"מ אם מדובר ברכישה מגורם פרטי על עלות הקרקע, עדיין יש להוסיף תשלום למנהל ולועד הפרוייקט ויש לחשוב על העובדה שחוסר ידיעה מראש עלולה להחמיר ולהעלות את העלויות ולהפוך את עלות הפרוייקט ליקרה יותר, רוב הקבועות הן במקומות טובים ושואפות לא לחסוך יותר מידי מה
שבסוף הופך בנייה שכזאת ליקרה אבל בתמורה משתלמת יותר לקבוצה מה שמעלה בטווח הרחוק את המחיר של הנכס אם זה נעשה בצורה נכונה וחכמה.
צריך להזהר מרשויות המס והדרך היא זאת יש לחתום את כל הסכמי השיתוף יחדיו ולא אחד אחרי השני מה שמצביע על קבוצה ולא על מישהו שמחפש קונים בהצגה של קבוצה יש לראות שהמנהל משרת את הקבוצה ולא הקבוצה את המנהל, אסור שיהיה משרד מכירות ושיווק קבלני חיצוני. כך ברור שלא מדובר בקבלן שקורא לעצמו קבוצת רכישה. יש לבדוק שבקבוצה יש באמת הפרדה בין רכישת הקרקע או הבניין לבין הבנייה וההפרדה היא לא רק רעיונית ויש לבדוק שלא מוכרים לך דירה בקומה 8 ויש אישור רק לשש דירות, תופעה שמתרחשת הרבה בקבוצות לא מקצועיות. כיום דווקא יש לחשוש מהשרדות הקבלנים והליווי הבנקאי הלקוי לעומת אוסף חברים שיש לכל אחד מהם כסף לבנות ולממן בקלות ונשיאה שלהם יחד בעול וההנאה הצפוייה מהרווח מספקות להן הנאה רבה. מאוד חשוב שמארגן הקבוצה וחבריה יחלקו ויסכימו על הכול, כולל מנגנוני יציאה וכניסה ופיצוי. מספיקה מריבה אחת כדי שכל השרשרת העדינה והתלות שיש בקבוצה כזאת לפגוע בכל חברי הקבוצה ומכאן הסכנה הגדולה, דווקא בהעדר הקבלן הכול יכול שאותו מנסים לחסוך יש סיכון ועל חברי הקבוצה להיות בוגרים וממושמעים, לוותר על מחלוקות קטנות ולא לעכב תהליכים, פריצת המסגרות התקציביות וכל הרווח יעלם כלא היה, קבוצות הרכישה צריכות להזהר מקנייה במחירים גבוהים של ביניינים וקרקעות, אסור לסמול יותר מידי על החסכון מהוצאת הרווח היזמי, מחירי קרקע מאמירים ועולים יגרמו לכך שלא יהיו עסקאות כדאיות וגם הקבוצות יפסידו. לכן צריך לחשוב חכם ולבדוק את המספרים באיזור עד הסוף. למען ימוקסם הרווח של הקבוצה כדאי ללמוד את הטבות המס לעומק, לוותר על כמה שיותר תיווך ורווחי תיווך ולבנות את היחסים בצורה חכמה בתוך הקבוצה, כל אלו וקשה מאוד יהיה להפסיד בדרך אולי בבנייה מאוד יקרה יגיע הפרוייקט למכירי השוק. יש גם לזכור את זמן הבנייה. בנייה יקרה בשוק עולה יכולה להיות רווחית ובנייה זולה בשוק יורד יכולה להיות בהפסד בלי קשר לחישובים ולכן גם לתזמון ולמזל יש תפקיד.
הקבוצה צריכה לחסוך את המע"מ, עוד 5% מעלות הקבלן, עוד 10% בעלות הבנייה, עוד 10% במיסים, עוד אחוזים בחסכון על השיווק והמכירות ועוד לחסוך את הרווח של היזם פחות התשלום על הניהול והאיזורים היקרים בהם יש קבוצות ותקלות בלתי צפויות עד עוד 10% והרי לכם נוסחא לבדוק את העסקה.
מאת שמר נדל"ן וניהול נכסים