סיכונים בקבוצת רכישה

בקבוצת רכישה ישנם לא מעט סיכונים וסיבוכים אותם יש לקחת בחשבון. הכרה באלו תאפשר לקבוצה לבצע עסקה נטולת סיכונים. להלן מספר סיכונים ודרכים למניעתם:

סיכון: הקבלן המבצע מתמוטט ומכריז על "פשיטת רגל".
מניעה: בעסקת יזם / קבלן רגילה בה הקבלן הוא בעל הקרקע והלקוח רוכש ממנו דירה, הלקוח בבעיה. אומנם הוא מצוייד בשטר ערבות מכר אבל הדרך למימושו ארוכה ומסובכת.

בקבוצת רכישה הקבלן המבצע הוא "שכיר" של הקבוצה. הקרקע הינה בבעלות הקבוצה ואין לקבלן שום חלק בה, בנוסף התשלום לקבלן נעשה לפי קצב ההתקדמות ומנוהל על ידי הבנק והעו"ד הנאמן לקבוצה. רק לאחר שקבלן סיים שלב בנייה מסויים, הוא מקבל תשלום עליו בצורה רטרואקטיבית לאחר שהבנק וחברת הניהול שלחו נציג מטעמן לבדוק שאכן שלב הבנייה המדובר נשלם ונבנה באיכות שנקבעה מראש.  חשוב לציין כי הקבלן ביצוע מעמיד ערבויות בצוע בפני רוכשי הקבוצה.

 

סיכון: מבחינת רשויות המס, אם קיימת זיקה בין רכישת הקרקע והזמנת שירותי הבנייה, יש לראות בכך כעסקה לרכישת נכס בנוי.
מניעה: חובה לוודא ולראות שאכן מדובר ברכישה משותפת של הקרקע, ואין לעלות את נושא הבנייה בשלב רכישת הקרקע. יש לדאוג שאלו יהיו עסקאות נפרדות לחלוטין ללא כל תלות. יש לוודא כי לבעל הקרקע או למארגן הקבוצה אין שום הסכם או התחייבות לקבלן ורק לרוכשי הקרקע הזכות להחליט על מועד הבנייה ובחירת הקבלן.

סיכון: לאחר הקמת קבוצת הרכישה ישנה מחלוקת בין חברי הקבוצה לגבי חלוקת הדירות השונות ביניהם.
מניעה: עוד לפני הכניסה לקבוצת הרכישה מארגני הקבוצה מתמחרים את עלות הרכישה של כל אחד מהחברים לפי הדירה אותה בחר בפרוייקט (עפ"י התכנון האדריכלי), שכן דירה מסויימת בקומת קרקע תתומחר באופן שונה מאותה דירה בקומה שלישית למשל. עלות הרכישה של כל חבר בקבוצה תהיה שונה בהתאם לדירה שיבחר לרכוש ולפיה יוקצו לו אחוזי רכישה בשטח ובבניין.

סיכון: בשלב שלאחר רכישת הקרקע, יחליט אחד הרוכשים למכור את חלקו לאדם עם אינטרסים מנוגדים לשאר הרוכשים ובכך ימנע את התקדמות הפרויקט.
מניעה: קיומו של הסכם שיתוף יכול למנוע מקרים כאלו ודומים, בהסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הוא הוא הסכמת החברים (עד שלב סיום הפרויקט) או ניתן גם להחליט כי לא ניתן למכור כלל עד גמר הפרויקט.

סיכון: בשלב הבנייה אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, דבר אשר עלול לגרום לעיכוב הפרויקט באופן משמעותי.
מניעה: עוד לפני תחילת הבנייה מחליטים על גורם מימון, אשר יתנה רשת בטחון וילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. על אותו גורם לאשר את חברי הפרויקט. אם קרה ובאמת אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, גורם המימון ימלא את חלקו של אותו רוכש, ובתום התהליך יממש את חלקו בדירה.

סיכון: במהלך הבנייה נוצרו מחלוקות בין הדיירים בנוגע לעיצב הדירות, גודלן, המפרט וכדומה
מניעה: עוד לפני רכישת הקרקע ותחילת הבנייה יסכימו כל חברי הקבוצה על התכנון האדריכלי, העיצוב והמפרט הטכני בחוזה משותף, שלפיו יבנה הפרוייקט.

אין לעשות שימוש להפיץ ו /או לשכפל ו /או לצלם מסמך זה ו /או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו /או חוות דעת מקצועית כלשהי.