מידע למארגנים
חברה הנדסית בראיה כלכלית לליווי קבוצות רכישה
עולם הבנייה מורכב ומסועף ולמי שאינו בקיא בתהליכים או בעל ניסיון, קשה להתמודד עם ריבוי הגורמים ומורכבות הנושא. מעבר לזאת, ענף הבנייה הינו תחום התמחות בדומה לתחומי ההתמחות השונים הקיימים והפועלים בשוק ולכן, כל ניסיון של המשתתפים בתהליך "לקצר" תהליכים או "לחסוך" בנקודות קריטיות
אדריכל והיתרי בנייה
נכתב על ידי המאמר נכתב ע"י חברת "חן אדריכלים" העוסקת בתכנון אדריכלי לסקטור הציבורי, פרטי ומסחרי.
האדריכל עובד מול הועד המיצג את קבוצת הרכישה או מול מארגנה (איש עסקים המתמחה בכך). האדריכל מטפל בהיבט המקצועי של הקמת הפרויקט מהשלבים הראשונים של רכישת הנכס ועד לשלב האכלוס.
עבודת האדריכל כוללת את השירותים הבאים:
- ניתוח הזכויות שקיימות על הנכס (כולל הקלות למיניהם וכן ההגבלות החלות בשטח). הנ"ל נעשה הן ע"י ניתוח הנתונים הקיימים בתב"ע ובתכניות הרלוונטיות, והן באמצעות פגישות ישירות מול הפונקציות השונות ברשויות, לצורך אימ
התקשרות עם חברת ניהול פרויקטים
כיום רכישת דירה נעשית לרוב דרך קבוצת רכישה. החיסכון הכספי, היכולת לבחור את שכנייך, לעצב לבד את הדירה, מושך כל רוכש פוטנציאלי. עסקה זו, כוללת הרבה תחומי ידע מקצועיים אשר מחייבים את החברים בקבוצה.
לאחר השלמת גיבוש הקבוצה והסדרת רכישת הקרקע, מחויבים הרוכשים להתחיל בהליך תכנוני של הפרויקט. הליך התכנון, משלב עד 20 תחומי ידע הנדסי ומידע לצורך הקמת הפרויקט. בתום שלב התכנון על ה
מימון והתקשרות עם בנק מלווה
בשלביו הראשונים של הפרויקט, כחלק משלל בחינות שמבצע היזם : משפטיות, חוזיות, עסקיות וכו' , עליו להתייחס לסוגיית המימון והליווי הבנקאי מכיוון שאלו מהווים לא אחת, צומת קריטית להתהוות הפרויקט בפועל ולכדאיותו .
מס' נקודות להתייחסות :
דו"ח אפס ופיקוח על ליווי פיננסי
דו"ח אפס
פרויקט קבוצת רכישה, בדומה לפרויקט נדל"ן רגיל, ממומן בחלקו הקטן ע"י הון עצמי ובחלקו הגדול ע"י אשראי שמעמיד הבנק המלווה את הפרויקט. לצורך העמדת מסגרת האשראי הנדרשת, הבנק דורש מהקבוצה דו"ח אפס שיוכן ע"י מפקח מטעם הבנק מתוך רשימת מפקחים מוכרים ע"י הבנק ("מפקח" הינו משרד שמאים וכלכלנים מקצועי). דו"ח אפס הינו מסמך המכיל נ
נציגות הקבוצה
החלטתם להצטרף לקבוצת רכישה, בחנתם את התוכניות, חשבת על המחיר ועכשיו על פי הסכם השיתוף נציגות הקבוצה היא שתוביל את הפרויקט. מהי נציגות הקבוצה? מהו מקור סמכותה ? ומתי מסתיים תפקידה ?
מהי נציגות הקבוצה?
לאחר שרכשתם את הקרקע, התאספתם כל השותפים וערכתם אסיפה כללית, באסיפה עברתם על אופן התקדמות הפרויקט, אבני הדרך , ונזכרתם שוב מהי קבוצת רכישה. החלק המרכזי של הערב יהיה בחירת נציגות הקבוצה, אותם שלושה או חמישה יחידי סגולה שישאו על גבם את עול קבלת ההחלטות בשם הקבוצה .
חוו"ד מיסויית - קבוצות רכישה
לאור האטרקטיביות הרבה, לכאורה, של רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה, וההצעות לרכישת דירות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר דירות חדשות מקבלן ולאור המצב בשוק הנדל"ן בו קבלנים מתקשים להוציא אל הפועל פרוייקטים חדשים, מתקבצות להן כתחליף קבוצות רכישה לצורך פעילות נדל"ן. לרוב, קבוצות רכישה אלו מתארגנות על ידי גורם מרכזי אשר מניע את גלגלי השיניים בקבוצה, הוא המקבץ את חברי הקבוצה, דואג לרכישת הקרקע, לאישורים המתאימים, לתוכניות וכו'. פעילויות אלו של יוזם הקבוצה הן בגדר מלכוד לקבוצה, פעולות העלולות להוביל את החברה לחבות גדולה במס ולעלויות סופיות העולות על מחירי דירה מוכנה מקבלן.
חשיבותו של הסכם שיתוף בהתארגנות קבוצת רכישה
התארגנות קבוצתית לרכישה משותפת של קרקע והקמה משותפת של בניין או יחידות צמודות קרקע, הנה פופולארית מאוד בשנים האחרונות, שכן היא מאפשרת לרוכש להוזיל בצורה משמעותית את העלויות לעומת האופציה של רכישתו של נכס מוכן או רכישת "דירה על הנייר" מקבלן.
פרויקט של קבוצת רכישה הינו עתיר גורמים: חברי הקבוצה, בעלי הקרקע, מארגני הקבוצה, היועצים (עו"ד, מפקח, אדריכל וכיו"ב), הקבלן/ים, וכיו"ב.
מערכת ההסכמים המשפטיים, מהווה מעין מטרייה משפטית, אש
דו"ח שמאי מקרקעין – מהו? מה תפקידו בתהליך?
נכתב על ידי הכותבת הינה שמאית מקרקעין, אגרונומית, מוסמכת במינהל עסקים ומשפטנית בעלת משרד נחמה בוגין בע"מ ומתמחה בין השאר בליווי קבוצות רכישה
שמאי מקרקעין הינו מקצוע מעוגן בחוק, בדומה לעורכי דין ורואי חשבון. לשמאי מקרקעין מוענקת סמכות בלעדית לנקוב בשווי של נכס מקרקעין.
חוות דעת שמאי הינה מסמך כולל ומפורט אשר מטרתו לתת מידע מקיף על הנכס הנדון מהיבטים שונים כגון:
נתונים פיסיים- מיקום, שטח, תאור סביבה לרבות יתרונות ו/או מטרדים, אם קיים מבנה-שטחו, מצבו הפיסי, שנת ההקמה, היתר בניה וכו'.
נתוני תכנון- אילו תוכניות מתאר חלות על הנכס, מהן זכויות הבניה (שטח בנוי, מספר קומות, שימושים מותרים), האם צפויות הפקעות לצורכי ציבור, האם יש תוכניות בהכנה וכו'.
