התקשרות עם חברת ניהול פרויקטים

כיום רכישת דירה נעשית לרוב דרך קבוצת רכישה. החיסכון הכספי, היכולת לבחור את שכנייך, לעצב לבד את הדירה, מושך כל רוכש פוטנציאלי. עסקה זו, כוללת הרבה תחומי ידע מקצועיים אשר מחייבים את החברים בקבוצה.

לאחר השלמת גיבוש הקבוצה והסדרת רכישת הקרקע, מחויבים הרוכשים להתחיל בהליך תכנוני של הפרויקט. הליך התכנון, משלב עד 20 תחומי ידע הנדסי ומידע לצורך הקמת הפרויקט. בתום שלב התכנון על ה

קבוצה להתחיל את שלב הרישוי להיתר, הידוע לכל כשלב הוצאת היתר בניה. בשלב זה, כל יועץ הנדסי שנטל חלק בהליך התכנון, נדרש להמציא את האישור הרלוונטי מהגופים המוניציפאליים והארציים (כיבוי אש, הג"א, תנועה, חניה, משרד העבודה, חיווי תשתיות, חשמל וכד...). בתום הליך הרישוי תתחיל הקבוצה בתכנון המפורט לביצוע שמיד לאחריו תתקשר עם קבלן ראשי (הידוע גם כקבלן מפתח) או תפצל את העבודה לקבלני משנה מתחומים שונים. בבחירת הקבלנים לביצוע, על הקבוצה לפקח על טיב, לו"ז ועלויות הקבלנים השונים, עד למסירת הפרויקט, הוצאת טופס איכלוס (טופס 4) ותעודת גמר ביצוע הפרויקט (טופס 5).

 

כפי שניתן להבחין, הליך זה, אשר תואר לעיל בתמצית, מצריך הרבה מאוד ידע וניסיון בטיפולו. תחום ההתמחות המשלים בענף הבניה, אשר מטפל בכל פעילויות אלו הינו ניהול ופיקוח על פרויקטים בבניה. על מנהל הפרויקט והמפקח, אשר טוב שיהיו מאותה פירמה, לדאוג למסור לחברי הקבוצה את הפרויקט בזמן שנקבע, בתקציב שאושר, ובאיכות שהובטחה ותוך שמירה על כללי בטיחות בעבודה, לביצוע הפרויקט.

כפי שחברי הקבוצה מתקשרים עם עו"ד, שמאי מקרקעין אדריכל וכד' (מידע נוסף במאמרים באתר), על חברי הקבוצה לבחור משרד ניהול ופיקוח לקידום הפרויקט. משרדי הניהול נחלקים לרוב על פי התמחות כללית בין פרויקטים לתשתיות ופרויקטים בבניה. בקבוצות רכישה, ההתמחות הרלוונטית היא תחום הבניה.

להלן השיקולים שצריכים חברי הקבוצה לשקול בבחירת משרד הניהול והפיקוח:

1.יש לבחור משרד בעל ניסיון בקידום וניהול פרויקטים. רצוי בעלי ידע יזמי (מידע נוסף במאמר באתר).

2.כמו כל בעל מקצוע, יש לבקש רשימת ממליצים ואנשי קשר לקבלת המלצות. נציגות ועד הרוכשים צריכה להקדיש את הזמן לבצע שיחות התרשמות ממליצים אלו.

3.משרד קטן (One Man Comp’ ) עלול ליצור בעיות של זמינות ויכולת טיפול בפרויקט בסדר גודל של עשרות יח"ד מול פרויקטים אחרים.

4.יש לוודא שבמשרד הניהול והפיקוח, קיים ידע וניסיון בהובלת תהליכי תכנון לרישוי ולביצוע ולא רק ידע בפיקוח הנדסי על ביצוע העבודות.

5.המחירונים המקובלים של משרד הביטחון ו/או משרד הבינוי והשיכון מייצגים נאמנה את העלויות המקובלות למשרדים אלו.

6.יש לקחת בחשבון כי משרד ניהול ופיקוח אשר נותן הנחה משמעותית מתחת למחירון זה, יצטרך בעצמו לדאוג להשלמת שכר טרחה ממקורות אחרים. ייתכן שישקיע את המשאבים הדרושים בפרויקט אחר, וישאיר את נציגות הדיירים ללא מענה או שתגרם סחבת מיותרת.

יצטרך בעצמו לדאוג להשלמת שכר טרחה ממקורות אחרים. ייתכן שישקיע את המשאבים הדרושים בפרויקט אחר, וישאיר את נציגות הדיירים ללא מענה או שתגרם סחבת מיותרת.

לסיכום ניתן לומר כי משרד ניהול ופיקוח הנדסי מהווה צלע חשובה ומשמעותית בקידום פרויקט בבעלות קבוצת רכישה. צלע זו מחויבת לפעול לצד משרד העו"ד, האדריכל  ושמאי המקרקעין המלווים את הקבוצה. יש להתקשר עם גורם בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן בכלל, ובתחום קבוצת הרכישה בפרט (לרוב מגורים). מומלץ לבחור חברת ניהול אשר הפרויקט הוא משמעותי עבורה ולא "עוד פרויקט".

 

המאמר נכתב ע"י "קבוצת אופקטרא" בעלת הידע והוותק בניהול ופיקוח על פרויקטים.

אין לעשות שימוש להפיץ ו /או לשכפל ו /או לצלם מסמך זה ו /או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו /או חוות דעת מקצועית כלשהי.