דו"ח שמאי מקרקעין |
 |
שמאי מקרקעין הינו מקצוע מעוגן בחוק, בדומה לעורכי דין ורואי חשבון. לשמאי מקרקעין מוענקת סמכות בלעדית לנקוב בשווי של נכס מקרקעין.
חוות דעת שמאי הינה מסמך כולל ומפורט אשר מטרתו לתת מידע מקיף על הנכס הנדון מהיבטים שונים כגון:
נתונים פיסיים- מיקום, שטח, תאור סביבה לרבות יתרונות ו/או מטרדים, אם קיים מבנה-שטחו, מצבו הפיסי, שנת ההקמה, היתר בניה וכו'.
נתוני תכנון- אילו תוכניות מתאר חלות על הנכס, מהן זכויות הבניה (שטח בנוי, מספר קומות, שימושים מותרים), האם צפויות הפקעות לצורכי ציבור, האם יש
מידע משפטי- מה סוג הזכויות, האם בעלות או חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, האם קיימים בעלי זכויות נוספים וכו.
בנוסף כמובן עוסקת חוות הדעת באומדן שווי הנכס תוך פרוט נתוני שוק שנותחו על ידי השמאי וסייעו בידו באומדן.
ככלל, קיימות שלוש שיטות שומה לאומדן שווי מקרקעין:
שיטת ההשוואה -אדם לא ישלם עבור נכס מסוים יותר ממחירו של נכס חלופי, בשיטה זו מנותחות עסקאות השוואה שבוצעו בנכסים דומים לנכס הנישום.
שיטת ההכנסות- שווי הנכס הינו ערכו הנוכחי של דמי השכירות שניתן לקבל עבורו למשך תקופת חייו הכלכליים.
שיטת העלות- שווי נכס מקרקעין הינו הערך המצטבר של שווי הקרקע בתוספת שווי המבנה הבנוי בו בתוספת שווי מרכיב היזמות.
לחוות דעת שמאי יש תפקיד חשוב בהליך מימוש פרויקט על ידי קבוצת רכישה. בהקשר זה נערך דו"ח המכונה גם "דו"ח 0" אשר בנוסף לכל המידע שצויין לעיל כולל גם ניתוח כלכלי של הפרויקט המתוכנן, תזרים הוצאות, תזרים הכנסות, מחירי מכירה צפויים לדירות, וכתוצאה מכך רווח צפוי לפרויקט. חוות דעת זו משמשת את חברי קבוצת הרכישה הן לקבלת החלטות אישית והן לקבלת ליווי בנקאי.
אין צורך להכביר מילים על חשיבותו של ניתוח מעין זה במיוחד בימים אלה של חוסר ודאות כלכלי.
הכותבת הינה שמאית מקרקעין, אגרונומית, מוסמכת במינהל עסקים ומשפטנית
בעלת משרד נחמה בוגין בע"מ ומתמחה בין השאר בליווי קבוצות רכישה .
